¿Qué es el Fideicomiso Inmobiliario en República Dominicana?

Es el Fideicomiso cuyo objetivo es administrar los recursos y bienes destinados a desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato de fideicomiso entre las partes, promoviendo de esta forma seguridad, confianza y transparencia en el proyecto.

Ley 189-11 Artículo 58.- Fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. Adicionalmente, pueden adquirir bienes raíces para la generación de plusvalías. Este tipo de fideicomiso podrá ser administrado por las personas jurídicas a las que se refiere el Artículo 25 de la presente ley, estará regulado y supervisado por las instancias establecidas para cada caso y le serán aplicables los Párrafos I y II del artículo que antecede.

Según el articulo 29 del Ley 189-11 que establece las obligaciones de LA FIDUCIARIA o FIDUCIARIO. Le compatimos las mismas aquí:

Artículo 29.- Obligaciones del fiduciario. Una vez aceptado el fideicomiso por el o los fiduciarios. éstos contraen las obligaciones siguientes:

a) Registrar o transcribir la cesión o transferencia de las propiedades inmobiliarias o cualesquier otros bienes registrables que pasen a conformar el patrimonio fideicomitido, cumpliendo con las formalidades indicadas para ello en la ley.

b) Ajustarse estrictamente a las instrucciones del o de los fideicomitentes, estipuladas en el acto constitutivo.

c) Administrar el fideicomiso como un buen padre de familia, en interés único del o de los fideicomisarios, desplegando en su gestión diligencia y cuidado, realizando las operaciones e inversiones que entienda de lugar y sin demoras innecesarias, en la forma en que, a su juicio, ofrezca la mayor seguridad y minimice riesgos.

d) Manejar con la mayor idoneidad las cuentas propias del fideicomiso y comunicarle al o a los fideicomitentes y al o a los fideicomisarios todos los hechos que, en relación con el mismo, deba conocer, en base a los mecanismos de rendición de cuentas estipulados en el acto constitutivo.

e) Suministrar al o a los fideicomisarios, a su requerimiento, información completa y exacta acerca de la naturaleza, cantidad y situación de los bienes en fideicomiso.

f) No delegar en otra persona la realización de actos propios de su cargo, salvo los casos expresamente indicados en la presente ley o en el acto constitutivo.

g) Ejecutar las diligencias razonables para tomar y conservar el control de los bienes en fideicomiso, iniciar las reclamaciones que fueren necesarias a ese fin y contestar las acciones ejercidas contra el fideicomiso, así como ejercer todas las ejecutorias que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el o los fideicomisarios, en caso de ser necesarias.

h) Conservar la propiedad de los bienes en fideicomiso separada de sus propios bienes, llevando para ello contabilidad separada o independiente.

i) Pagar al fideicomisario en los plazos establecidos en el acto constitutivo del fideicomiso o, en caso de que no se establezcan, en plazos trimestrales, la renta neta de la propiedad en fideicomiso, cuando este sea creado para pagar renta por período determinado.

j) Participar en la administración del fideicomiso cuando haya pluralidad de fiduciarios, e informar al o a los fideicomitentes y al o a los fideicomisarios de cualquier violación cometida por un cofiduciario, así como iniciar las acciones tendentes a obtener la corrección o reparación de las violaciones cometidas por este último.

k) Llevar las cuentas y registros sobre la administración del fideicomiso conforme a las mejores prácticas de contabilidad aceptadas, y rendir cuentas al o a los fideicomitentes o al o a los fideicomisarios, conforme lo que prevea el acto constitutivo y con la periodicidad establecida en el mismo y, a falta de estipulación, no menos de dos (2) veces al año.

l) Guardar el secreto fiduciario frente a los terceros respecto de las operaciones, actos, contratos, documentos e información que se relacionen con los fideicomisos, con los mismos alcances que la legislación en materia económica y penal vigente en la República Dominicana establece para el secreto bancario o secreto profesional, tanto durante la vigencia como luego de la terminación del fideicomiso, por la causa que fuere. Dicha obligación de confidencialidad no será aplicable a informaciones contenidas en el acto constitutivo del fideicomiso, a cualquier otro acto sujeto a registro público o a cualquier otra información que deba hacerse pública en virtud de la ley.

m) Proteger con pólizas de seguro los riesgos que corran los bienes fideicomitidos, de acuerdo a lo pactado en el acto constitutivo o, en su defecto, conforme a las buenas prácticas de gestión.

n) Cumplir con las obligaciones tributarias puestas a su cargo.

o) Transferir los bienes del patrimonio fideicomitido al o a los fideicomitentes, o al o a los fideicomisarios al concluir el fideicomiso, según corresponda, o al fiduciario sustituyente en caso de sustitución o cese en sus funciones.

Párrafo I.- El fiduciario será considerado como sujeto obligado al cumplimiento de las normas de detección y prevención de lavados de activos, y en tal consideración queda sometido a las previsiones legales establecidas en los artículos 38 al 53 de la Ley contra el Lavado de Actives Provenientes del Tráfico Ilícito de Drogas y Sustancias Controladas y Otras Infracciones Graves:

VER LEY 189-11

Un fideicomiso inmobiliario, siempre le brindará garantias hasta su culminación, entrega y ventas. 

Se transfiere al Fideicomiso un bien inmueble, licencias, permisos, concesiones, proyecto arquitectónico y recursos para que sean administrados con el fin de desarrollar un proyecto de infraestructura o un desarrollo inmobiliario de acuerdo con las instrucciones señaladas en el propio contrato del fideicomiso.

Al final del proyecto, el fiduciario transfiere los bienes inmuebles construidos a los fideicomisarios o compradores.

Este tipo de fideicomisos crea un medio de control para la administración de los bienes que formen parte del patrimonio del fideicomiso.

Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario  en República Dominicana

• Conoce la viabilidad del Proyecto previo a incurrir en gastos mayores, financiamientos, asumir obligaciones, que le podrían perjudicar en caso de que el proyecto no inicie.
• El constructor no necesariamente tiene que comprar previamente el inmueble y el Propietario no pierde el control total del mismo, en caso de que el proyecto no se lleve a cabo.
• Brinda mayor potencial y velocidad en las ventas, al ofrecer seguridad y confianza a los compradores de los inmuebles, ya que sus aportes/pagos van a ser custodiado y administrado por la Fiduciaria.
• Aumenta/Facilita la participación de inversionistas en el Proyecto por la seguridad y transparencia que la figura de este tipo de Fideicomiso ofrece al momento de realizar sus aportes, ya que estos pasan a ser administrados por la Fiduciaria.
• Abre las puertas para compradores/inversionistas extranjeros, dominicanos residentes en el exterior y a posibles clientes actualmente no bancarizados o no sujeto de créditos para la compra de vivienda con financiamiento bancario.
• Los aportes/pagos/inversiones generan intereses durante la fase de Preventas y usted puede ganar plusvalía en pre venta o pre construcción
• Se evitará pagar impuestos de trasferencias y otras excensiones fiscales.